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    “金九銀十”不復,樓市“啞火”是一種理性回歸

    2018-10-09 來源:手機中國網  瀏覽:    關鍵詞:樓市,樓市政策,購房,金九銀十

    據報道,一段時間以來,雖然各大地產商拋出優惠橄欖枝,但不少售樓處仍然感到“涼意”,往年樓市“金九銀十”的景象今年不再出現。

    今年國慶黃金周期間,一些城市樓市“啞火”,一方面是調控政策加碼,貸款緊縮,房地產市場已經無淡旺季之分;另一方面也與目前房價偏高及購房者觀望情緒濃有關。

    這是市場調控的必然結果,也是樓市回歸理性的表現。

    但需要注意的是,目前部分地區對房地產依賴度依然較高,應警惕市場降溫之下,地方政府變相放松樓市調控。

    這個秋天,樓市“金九”沒來,一些意想不到的變化卻來了。

    最近樓市的三大變化:購房者變了:維權 退房。

    開發商變了:不敢拿地,想“活下去”。

    政策變了:取消預售制。

    樓市的這些變化背后,透露了哪些信號?邀請了三位研究房地產的大頭,請他們分析當下樓市之變。

    購房者變了:維權 退房剛剛過去的國慶假期,多地樓盤因降價引來業主的維權。

    江西上饒碧桂園因把1萬/平米精裝修,降到7000元/平方米毛坯,引起大量業主維權,打砸售樓處。

    打開百度App,看更多美圖另外,上海遠郊碧桂園浦東南郡、合肥院子等樓盤也因為降價引起了不少此前購房業主的不滿,前往售樓處維權,要求補差價、送車位或全款退房。

    前不久,位于杭州的濱江集團(4.070,0.01,0.25%)某項目出現了二期價格明顯低于一期價格的情況,面對業主要求退房的要求,開發商霸氣回應:可以退房,并且不收取違約金!最近樓盤的降價和促銷越來越多,也接到了不少售樓員的電話。

    數據方面也有跡象,9月上半月,易居研究院監測的40個典型城市新建商品住宅成交面積環比8月上半月增長1%,幾乎零增長。

    開發商方面的數據也不太好看:碧桂園8月銷售面積負增長32.9%,銷售額為年內單月新低;萬科8月銷售面積負增長6.02%。

    樓盤降價、業主維權,樓市真的入秋了?我們來看看大頭的觀點。

    浙報傳媒地產研究院院長就我掌握的市場情況,全國一二三四線城市,近兩個月市場均有降溫跡象,這一趨勢甚至在加速。

    比較明顯的表現為:土地市場流拍量急劇增加,溢價率急劇降低,二手房成交量大幅度下降。

    至于商品房的數據,由于限價政策導致扭曲和失真,無從判斷。

    中國經濟處在不確定階段,未來幾個月房地產市場繼續降溫是大概率事件。

    最近十多年,每當市場出現波動,出現降價時,都會有大量的業主,進行所謂的“維權”。

    無論交付與否,都有大量業主要求退房。

    出現降價時,大量業主要求退房多年來,我們的房地產市場一直是畸形的,行業內一直進行著各種各樣的行政調控。

    這給那些對市場一無所知的公眾傳遞了這樣的信息:“房價會一直漲”。

    但是,只要是市場,就存在波動。

    因此,必須讓業主接受市場的風險教育和洗禮,必須建立起全社會的法律和契約意識。

    這一點,各地方政府更應該有所作為。

    很多地方政府,把高價土地出讓給了開發商,一旦出現市場波動,業主砸售樓處“房鬧”,地方政府的態度常常比較曖昧。

    地方政府應明確自己維護公共秩序和市場秩序的角色,讓公眾清楚自己的法律權利界限。

    有的開發商,為了息事寧人,給業主無條件退房,或給前期業主補差價等等。

    這些做法可以理解,但不符合法律和契約精神,不應成為市場的慣例。

    但有一點必須明確,對房屋的質量,開發商必須負全責。

    開發商變了:不敢拿地,想“活下去”多地新房促銷的背后,開發商的日子未必好過。

    最惹人關注的是,萬科內部會議上流出一張照片,紅底白字標語“活下去”尤其顯眼。

    郁亮很焦慮:風向真的變了!萬科真的要變革了!他把“生存”設為底線,把回款當作超越銷售額、利潤等指標的最核心指標。

    因為2018年過去三分之二,6300億元回款還沒有完成一半。

    另外,就拿地情況來說,中原地產數據顯示,今年1-7月份,全國土地一共流拍了796宗。

    一線城市土地流拍同比增長了225%,為2012年以來新高;二線城市同比增長了100%;三、四線城市同比增長了121%。

    地產界老大的痛定思痛,大規模土地流拍,樓市要涼涼?來看看大頭怎么說。

    華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家財政部財政科學研究所原所長萬科這次調整策略,確實與當下樓市所處的階段有關系,但萬科的穩扎穩打風格不光是現在的特點,這幾年一直比較穩健。

    早在2014年,郁亮就說“樓市告別黃金時代,進入白銀時代”,從市場發展角度看,這個說法有道理,但我認為白銀時代也是價值量很高的時代。

    因為,綜合來說中國真實城鎮化水平還不到50%,根據國際經驗要達到70%左右的水平才走完城鎮化高速發展的階段。

    那么,即使今后每年往上走一個百分點,還大約得走20年,這20年里將有幾億人從農村來到城市定居,不管是住房供給還是基礎設施建設都有巨大空間,需要有效的供給機制來支撐。

    從這個意義上來說,中國樓市白銀時代轉為較沉穩的黑鐵時代還為時尚早。

    而白銀時代的一個重要特點就是分化明顯,有的地方后勁很大,有的地方則已不大了。

    所以,當前對整個樓市不能一概而論,而是要分線、分市、分地段、分類型,需要具體情況具體分析,才好形成較高水準的決策。

    萬科一直穩健,但白銀時代價值量也很高郁亮這次內部講話中關于房地產形勢的判斷,可以忽略。

    值得關注的是,萬科對于房地產這個行業本身的性質判斷。

    萬科的致命缺點在于——身份焦慮。

    萬科自認為是一家高大上的企業(事實上也是),但房地產是一個貶義詞。

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