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    “金九银十”不复,楼市“哑火”是一种理性回归

    2018-10-09 来源:手机中国网  浏览:    关键词:楼市,楼市政策,购房,金九银十

    据报道,一段时间以来,虽然各大地产商抛出优惠橄榄枝,但不少售楼处仍然感到“凉意?#20445;?#24448;年楼市“金九银十”的景象今年不再出现。

    今年国庆黄金周期间,一些城市楼市“哑火?#20445;?#19968;方面是调控政策加码,贷款紧缩,房地产市场已经无淡旺季之分;另一方面也与目前房价偏高及购房者观望情绪浓有关。

    这是市场调控的必然结果,也是楼市回归理性的表现。

    但需要注意的是,目前部分地区对房地产依赖度依然较高,应警惕市场降温之下,地方政府变相放松楼市调控。

    这个秋天,楼市“金九”没来,一些意想不到的变化却来了。

    最近楼市的三大变化:购房者变了:维权 退房。

    开发商变了:不敢拿地,想“活下去”。

    政策变了:取消预售制。

    楼市的这些变化背后,透露了哪些信号?邀请了三位研究房地产的大头,请他们分析当下楼市之变。

    购房者变了:维权 退房刚刚过去的国庆假期,多地楼盘因降价引来业主的维权。

    江西上饶碧桂园因把1万/平米精装修,降到7000元/平方米毛坯,引起大量业主维权,打砸售楼处。

    打开百度App,看更多美图另外,上海远郊碧桂园浦东南郡、?#25103;?#38498;子等楼盘也因为降价引起了不少此前购房业主的不满,前往售楼处维权,要求补差价、送车位或全款退房。

    前不久,位于杭州的滨江集团(4.070,0.01,0.25%)某项目出现了二期价格明显低于一期价格的情况,面对业主要求退房的要求,开发商霸气回应:可以退房,并且不收取违约金!最近楼盘的降价和促销越来越多,也接到了不少售楼员的电话。

    数据方面也有迹象,9月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,几乎零增长。

    开发商方面的数据也不太好看:碧桂园8月销售面积负增长32.9%,销售额为年内单月新低;万科8月销售面积负增长6.02%。

    楼盘降价、业主维权,楼市真的入秋了?我们来看看大头的观点。

    浙报传媒地产研究院院长就我掌握的市场情况,全国一二三?#21335;?#22478;市,近两个月市场均有降温迹象,这一趋势甚至在加速。

    比较明显的表现为?#21644;?#22320;市场流拍?#32771;?#21095;增加,溢价率急剧降低,二手房成交量大幅度下降。

    至于商品房的数据,由于限价政策导致扭曲和失真,无?#20248;?#26029;。

    中国经济处在不确定阶段,未来几个月房地产市场继续降温是大概率事件。

    最近十多年,?#24247;?#24066;场出现波动,出现降价时,都会有大量的业主,进行所谓的“维权”。

    无论交付与否,?#21152;?#22823;量业主要求退房。

    出现降价时,大量业主要求退房多年来,我们的房地产市场一直是畸形的,行?#30340;?#19968;直进行着各种各样的行政调控。

    这给那些对市场一无所知的公众传递了这样的信息:“房价会一直涨”。

    但是,只要是市场,就存在波动。

    因此,必须让业主接受市场的风险教育和洗礼,必须建立起全社会的法律和契约意识。

    这一点,各地方政府更应该有所作为。

    很多地方政府,把高价土地出让给了开发商,一旦出现市场波动,业主砸售楼处“房闹?#20445;?#22320;方政府的态度常常比较暧昧。

    地方政府应明确?#32422;?#32500;护公共秩序和市场秩序的角色,让公众清楚?#32422;?#30340;法律权利界限。

    有的开发商,为了息事宁人,给业主无条件退房,或给前期业主补差价等?#21462;?/p>

    这些做法可以理解,但不符?#25103;?#24459;和契?#23395;?#31070;,不应成为市场的惯例。

    但有一点必须明确,对房屋的质量,开发商必须负全责。

    开发商变了:不敢拿地,想“活下去”多地新房促销的背后,开发商的日?#28216;?#24517;好过。

    最惹人关注的是,万科内部会议上流出一张?#25484;?#32418;?#35013;鬃直暧鎩?#27963;下去”尤其显眼。

    郁亮很焦虑:风向真的变了!万科真的要变革了!他把“生存”设为底线,把回款当作超?#36739;?#21806;额、利润等指标的最核?#38393;?#26631;。

    因为2018年过去三?#31181;?#20108;,6300亿元回款还没有完成一半。

    另外,就拿地情况来说,?#24615;?#22320;产数据显示,今年1-7月份,全国土地一共流拍了796宗。

    一线城市土地流拍同?#20173;?#38271;了225%,为2012年以来新高;二线城市同?#20173;?#38271;了100%;三、?#21335;?#22478;市同?#20173;?#38271;了121%。

    地产界老大的痛定思痛,大规模土地流拍,楼市要凉凉?来看看大头怎?#27492;怠?/p>

    华夏新供给经济学研究院首席经济学?#20063;?#25919;部财政科学研究所原所长万科这次调整策略,?#32933;?#19982;当下楼市所处的阶段有关系,但万科的?#20173;却?#39118;格不光是现在的特点,这几年一?#21271;?#36739;稳健。

    早在2014年,郁亮?#36864;怠?#27004;市告别黄金时代,进入白银时代?#20445;?#20174;市场发展角度看,这个说法有道理,但我认为白银时代也是价值量很高的时代。

    因为,综合来说中国真实城镇化水平还不到50%,根据国际经验要达到70%左右的水平?#25243;?#23436;城镇化高速发展的阶段。

    那么,?#35789;?#20170;后每年往上走一个百分点,还大约?#31859;?0年,这20年里将有?#25954;?#20154;?#20248;?#26449;来到城市定居,不管是住房供给还是基础设施建设?#21152;?#24040;大空间,需要有效的供给机制来支撑。

    从这个意义上来说,中国楼市白银时代转为较沉稳的黑铁时代还为时?#24615;紜?/p>

    而白银时代的一个重要特点就是分化明显,有的地方后劲很大,有的地方则已不大了。

    所以,当前对整个楼市不能一概而论,而是要分线、分市、分地段、分类型,需要具体情况具体分析,才好形成较高水准的决策。

    万科一直稳健,但白银时代价值量也很高郁亮这?#25991;?#37096;?#19981;?#20013;关于房地产形势的判断,可以忽略。

    值得关注的是,万科对于房地产这个行业本身的性质判断。

    万科的?#26053;?#32570;点在于——身份焦虑。

    万科自认为是一家高大上的企业(?#29575;?#19978;也是),但房地产是一个贬义词。

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